Tiedätkö, mikä on 3D-kiinteistö ja millaisia esimerkkejä kolmiulotteisesta kiinteistönmuodostuksesta jo on? Lue blogikirjoituksestamme asiantuntijan näkemys tilanteista, joihin 3D-kiinteistönmuodostaminen erityisen hyvin sopii.
3D-kiinteistö eroaa perinteisestä maanpintatasossa sijaitsevasta peruskiinteistöstä siten, että se voi sijaita itsenäisenä rekisteriyksikkönä maan alla tai maanpinnan yläpuolella. Ulottuvuussuhteita on voitu perustaa tätä aiemminkin, mutta juridinen toteutustapa on tällöin ollut yksityisoikeudellinen sopimusjärjestely kiinteistönmuodostuksen sijasta.
Kolmiulotteisen kiinteistön mahdollistavan lainsäädäntöuudistuksen tavoitteena oli selättää perinteisiin sopimusjärjestelyihin liittyviä ongelmatilanteita tietyissä hankkeissa. Esimerkiksi kaupunkikeskustojen maanalaisten pysäköintitilojen toteuttamiseen perinteisin peruskiinteistöön kohdistuvin sopimusjärjestelyin liittyy monisyisiä haasteita, jotka maanalainen 3D-kiinteistö voi ratkaista.
3D-kiinteistönmuodostamisen säädösmuutokset tulivat voimaan Suomessa 1.8.2018.
3D-kiinteistönmuodostus – hankkeita pääkaupunkiseudulla
Maanmittauslaitoksen mukaan 3D-kiinteistöjä on rekisteröity Suomessa 15.8.2024 mennessä 18 kappaletta, joista peruskiinteistöjen yläpuolisia 3D-kiinteistöjä on kahdeksan ja peruskiinteistön alapuolisia 3D-kiinteistöjä kymmenen. Suomen yli 2 miljoonan kokonaiskiinteistökantaan verraten 3D-kiinteistöjen osuus on siis hyvin marginaalinen.
Toistaiseksi kolmiulotteista kiinteistönmuodostusta on hyödynnetty laajoissa rakennushankkeissa, joissa on toteutettu eri käyttötarkoituksia yhdistelevä kokonaisuus (hybridihanke). Yksi esimerkki on kauppakeskus Lippulaiva Espoossa. Muina esimerkkeinä voidaan mainita Suomen ensimmäinen 3D-tontti maanalaisessa pysäköintilaitoksessa Espoossa sekä Vantaalla toteutusvaiheessa olevaan kausilämmön talteenottovarastoon liittyvä maanalainen kiinteistö, joka ulottuu viiden maanpäällisen kiinteistön alueelle.
Kolmiulotteista kiinteistönmuodostusta voidaan käyttää tilanteissa, joissa rakentamistoiminnan tarkoituksenmukainen järjestäminen niin edellyttää. Käytännössä hyötypotentiaali kohdistuu erityisesti tiiviiseen kaupunkirakentamiseen.
Keskeisenä etuna 3D-kiinteistönmuodostamistavalla perustetulla käyttökokonaisuudella on tiedon avoimuus: julkisesta kiinteistörekisteristä näkyy tieto tarkkarajaisesta omistuksesta. Kun kolmiulotteiselle hallinta-alueelle on selvä omistajuussuhde määräosaisen, hallinnanjakosopimuksella tarkennetun omistajuuden sijasta, on kiinteistön hallinnointi helpompaa ja tehokkaampaa.
3D-kiinteistönmuodostamisen hyödyt
Juridisesti tarkasteltuna 3D-kiinteistön hyödyntäminen tuo selkeyttä ja vähentää hallinnointiin sekä päätöksentekoon liittyviä monimutkaisia järjestelyjä. Yksityiskohtaisen sopimisen tarve ei kuitenkaan poistu ja esimerkiksi kiinteistöjen välisistä rasitteista on silti sovittava.
Potentiaalisia hyötyjä on saavutettavissa myös kohteen rahoituksessa ja vakuuskäytössä, kiinteistöjen välisissä sopimuksissa, kiinteistökaupoissa sekä kiinteistöverotuksessa. Esimerkiksi korkeussuuntaisessa rakennushankkeessa voidaan toteuttaa 3D-kiinteistönmuodostuksen avulla useita käyttötarkoituksia yhdistelevä rakennuskokonaisuus, johon kuuluu liike- ja asuintiloja.
Kun eri käyttötarkoituksia palvelevat kokonaisuudet on eriytetty omiksi kiinteistöikseen, voi kiinteistöjen käyttötarkoituksen mukaan määrittyvä kiinteistövero olla kohdennettavissa oikealle taholle eikä verotaakan oikeasuhtainen jakautuminen ole enää yhteisomistajien välinen sopimusjärjestely.
Selkeä, kiinteistörekisteristä löytyvä omistussuhdetieto voi myös helpottaa kiinteistön vakuuskäyttöä peruskiinteistön määräosaiseen omistajuuteen ja siihen perustuvaan hallinta-alueen ulottuvuustietoon verrattuna. Lisäksi erityisesti kansainvälisten sijoittajien mukaantulo ja siten rahoituksen saaminen laajoille hankkeille voi helpottua, kun toteutuskokonaisuus ei perustu Suomessa perinteisesti käytössä olleisiin juridisiin työvälineisiin eli hallinnanjakosopimuksiin, maanvuokrasopimuksiin tai yhtiöittämiseen.
Pohdinta 3D-kiinteistön hyödyntämisestä rakennushankkeessa on suositeltavaa ajoittaa suunnittelun alkuvaiheeseen, jotta 3D-kiinteistöjen erityispiirteet tulevat alusta lähtien huomioiduiksi ja hanke pääsee etenemään aikataulussaan. Wiidaren kokeneet asiantuntijat ovat tukenasi aina hankkeen alkumetreiltä toteutukseen asti.